SonderAFA-Rechner für
Ihre Neubauwohnung.

Eine Entlastung gegenüber Ihrem Einkommen ohne diese Immobilie kann entstehen, wenn die Vermietung einen steuerlichen Verlust ergibt, der mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet werden kann. Dafür werden Mieteinnahmen, abzugsfähige Kosten und Abschreibungen zusammen betrachtet. Der SonderAFA-Rechner zeigt für private Käufer einer vermieteten EH40/QNG-Neubauwohnung sowohl die gesamte Einkommensteuerwirkung als auch den zusätzlichen Vorteil durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Beide Beträge sind zu unterscheiden: Der zusätzliche §-7b-Vorteil ist in der gesamten Steuerwirkung bereits enthalten. Ob sich das Investment wirtschaftlich trägt, hängt außerdem von Miete, Kaufpreis, laufenden Kosten und Finanzierung ab.

Die Abschreibung ist ein Abzug vom steuerpflichtigen Vermietungsergebnis. Sie ist keine Auszahlung in derselben Höhe. Beispiel: Wenn ein zusätzlicher Abzug von 16.000 Euro vollständig in einem Tarifbereich mit 42 Prozent wirkt, sinkt die Einkommensteuer dadurch um 6.720 Euro. Die gesamten 16.000 Euro wurden steuerlich berücksichtigt.

Der Rechner ermittelt die Einkommensteuer mit und ohne Sonder-AfA und bildet die Differenz. Er verwendet dafür keine pauschale Erstattungsquote und nicht den Durchschnittssteuersatz. Ist die Steuer bereits null, entsteht im Modell keine weitere unmittelbare Entlastung; Verlustvortrag und Verlustrücktrag werden nicht berechnet.

Tragen Sie Ihr erwartetes jährliches zu versteuerndes Einkommen vor dieser neuen Immobilie ein. Diese Größe steht im Einkommensteuerbescheid und berücksichtigt bereits steuerliche Abzüge. Sie kann deutlich vom Bruttogehalt abweichen. Verwenden Sie einen älteren Bescheid als Ausgangspunkt und berücksichtigen Sie zwischenzeitliche Änderungen.

Eine eigene Eingabe des Steuersatzes ist nicht nötig. Der Rechner berechnet Ihre Einkommensteuer und den Durchschnittssteuersatz nach dem Tarif 2026. Die neue Wohnung darf im eingegebenen Ausgangseinkommen noch nicht enthalten sein.

Aktivieren Sie „Gemeinsame Steuererklärung mit Ehepartner/in“ und geben Sie Ihr gemeinsames zu versteuerndes Jahreseinkommen vor diesem Investment ein. Der Rechner verwendet dann das Splittingverfahren: Er berechnet die Steuer auf die Hälfte des Einkommens und verdoppelt sie.

Das Modell berücksichtigt die gesamte eingegebene Wohnung. Bei getrennten Steuererklärungen, abweichenden Eigentumsanteilen oder weiteren Beteiligten ist eine gesonderte Berechnung erforderlich. Kinderbezogene Freibeträge und die Günstigerprüfung mit dem Kindergeld werden nicht eigenständig berechnet.

Im hier betrachteten Förderzeitraum muss der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Erforderlich sind eine neu geschaffene Wohnung, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und der entsprechende QNG-Nachweis. Auch die Kostenobergrenze muss eingehalten sein.

Beim Käufer muss der wirtschaftliche Erwerb im Fertigstellungsjahr liegen; regelmäßig zählt der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten. Die Wohnung muss im Erwerbsjahr und in den folgenden neun Kalenderjahren entgeltlichen Wohnzwecken dienen. Bei erfüllten Voraussetzungen sind im Erwerbsjahr und drei Folgejahren jeweils bis zu fünf Prozent der begünstigten Basis als Sonderabschreibung möglich. Das erste Jahr wird hierfür nicht monatsanteilig gekürzt.

Eigennutzung und Ferienbeherbergung erfüllen die Vermietungsvoraussetzung nicht. Schädliche Nutzungsänderungen, bestimmte Verkäufe oder nachträgliche Kostenüberschreitungen können eine Rückgängigmachung auslösen. Offene Nachweise im Rechner sind Annahmen und keine Bestätigung des Anspruchs.

Effizienzhaus 40 bezeichnet einen energetischen Gebäudestandard. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ergänzt Anforderungen an die Nachhaltigkeit. Für die hier betrachtete Sonderabschreibung ist Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erforderlich; QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM dienen als Nachhaltigkeitsnachweis.

Ein Energieausweis oder eine geplante Zertifizierung ersetzt das abschließende Zertifikat nicht. Unser Team begleitet die technischen Themen und die Nachweisführung. Das Siegel wird durch die zuständige Zertifizierungsstelle vergeben; Ihre persönliche steuerliche Einordnung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

5.200 Euro je maßgeblichem Quadratmeter sind die Ausschlussgrenze: Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Genau 5.200 Euro liegen noch innerhalb der Grenze. 4.000 Euro je begünstigtem Quadratmeter begrenzen dagegen nur die Bemessungsgrundlage, aus der die jährlichen fünf Prozent berechnet werden.

Beispiel mit jeweils 80 m² steuerlich maßgeblicher Fläche: 345.600 Euro Gebäudekosten entsprechen 4.320 Euro/m². Die Kostenobergrenze ist eingehalten; die Sonder-AfA-Basis beträgt höchstens 320.000 Euro, daraus ergeben sich jährlich 16.000 Euro Sonderabschreibung. Bei 432.000 Euro Gebäudekosten wären es 5.400 Euro/m² und damit keine Sonder-AfA. Die reguläre Gebäudeabschreibung bleibt im Modell erhalten.

Der Grundstücksanteil und die darauf entfallenden Erwerbsnebenkosten gehören nicht zur Gebäudeabschreibung. Beim Käufer zählen die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil einschließlich zugehöriger Nebenkosten. Maßgeblich sind nicht die internen Errichtungskosten des Bauträgers.

Eine allgemein gültige 80/20-Aufteilung gibt es nicht. Die voreingestellten 20 Prozent Grundstück sind eine veränderbare Beispielannahme. Für Ihr Objekt ist eine sachgerechte Aufteilung nach den tatsächlichen Wertverhältnissen erforderlich. Auch steuerliche Flächen müssen gesondert geprüft werden: Zugeordnete Nebenräume können dazugehören; eine für die Kostenprüfung zulässige Bruttogrundfläche darf nicht automatisch als begünstigte §-7b-Fläche verwendet werden.

Ja, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven Gebäudeabschreibung möglich. Bei nach 2022 fertiggestellten Wohngebäuden beträgt die lineare AfA grundsätzlich drei Prozent. Die degressive AfA beträgt fünf Prozent des jeweiligen Restwerts.

Beim Käufer ist für die degressive AfA insbesondere ein rechtswirksamer Kaufvertrag vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 relevant; der wirtschaftliche Erwerb muss im Fertigstellungsjahr erfolgen. Diese Vertragsfrist ist von der Bauantragsfrist für § 7b zu unterscheiden. Der Rechner berücksichtigt den Erwerbsmonat bei der regulären AfA und die Sonderabschreibungen bei der Restwertbasis ab Jahr fünf.

Das ist möglich. Für Ihren Zahlungsstrom zählen Kaltmiete, laufende Eigentümerkosten, Rücklagenzuführung sowie Zins und Tilgung. Erst danach wird die modellierte Einkommensteuerwirkung hinzugerechnet. Eine Steuerentlastung allein macht eine Wohnung noch nicht wirtschaftlich tragfähig.

Vermietungsbezogene Schuldzinsen können steuerlich abzugsfähig sein. Tilgung und die bloße Einzahlung in eine Erhaltungsrücklage sind keine sofortigen Werbungskosten. Die angezeigte monatliche Steuerwirkung ist rechnerisch verteilt und fließt nicht automatisch jeden Monat vom Finanzamt zu.

Ab dem fünften Kalenderjahr kommen keine weiteren §-7b-Sonderabschreibungen hinzu. Die bereits beanspruchten Beträge verringern außerdem die verbleibende Basis der regulären Abschreibung. Der steuerliche Vorteil kann deshalb deutlich sinken; im Vergleich zu derselben Wohnung ohne frühere Sonder-AfA kann später mehr Einkommensteuer entstehen.

Das ist die Wirkung einer vorgezogenen Abschreibung und nicht automatisch eine Rückforderung. Prüfen Sie deshalb auch Jahr fünf und die weitere Darlehensentwicklung. Vier Sonderabschreibungsjahre sind vier Kalenderjahre: Bei einem Erwerb im Dezember umfassen sie nicht 48 Vermietungsmonate.

Das Modell unterstellt vollständige Vermietung ab dem ersten Erwerbsmonat. Einkommensteuertarif 2026, Ausgangseinkommen, Miete, laufende Kosten und Sollzins bleiben in den Folgejahren unverändert. Leerstand, Mietausfälle, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Verlustverrechnung über andere Jahre werden nicht berechnet.

KfW-Darlehen, spätere Anschlussfinanzierung, Wertentwicklung und Verkauf sind nicht automatisch enthalten. Die Cashflow-Rendite im PDF beschreibt den Zahlungsstrom bezogen auf das Eigenkapital und keine vollständige Gesamtrendite der Immobilie. Die Berechnung richtet sich an private Neubaukäufer; Gesellschaften, besondere Eigentumsverhältnisse und individuelle steuerliche Sonderfälle benötigen eine eigene Prüfung.

Ja. Beginnen Sie mit einem möglichen Kaufpreis, einer Wohnfläche, einer realistischen Kaltmiete, Ihrem Eigenkapital, einem angenommenen Sollzins und Ihrem zu versteuernden Einkommen. Alle sechs Angaben fließen unmittelbar in die Berechnung ein; weitere Annahmen können Sie aufklappen und anpassen.

Eine Objektadresse brauchen Sie nicht. Die Rechnung ist eine erste Orientierung. Vor einem Kauf ersetzen Sie die Annahmen durch die Daten und Nachweise der konkreten Wohnung. Der Rechner ermittelt weder Mietspiegel noch Bodenwerte automatisch.

Ja. Für Ihren persönlichen Bericht genügen Name und E-Mail-Adresse; ein Kontaktwunsch ist freiwillig. Die PDF enthält Ihre Annahmen, die Kostenprüfung, den Steuervergleich für vier Jahre, den Zahlungsstrom über zehn Jahre und Hinweise zu offenen Nachweisen. Sie laden den Bericht direkt herunter; ein automatischer E-Mail-Versand erfolgt nicht.

Die PDF wird im Browser erstellt. Ohne Kontaktwunsch wird keine Anfrage übermittelt. Wenn Sie eine Kontaktaufnahme wünschen, werden Kontaktdaten, Wohnort, gewünschtes Investitionsbundesland und Einwilligungen an das Team des SonderAFA-Rechners (RevIng GmbH) übertragen. Ihre Berechnungsangaben und Ergebnisse werden nur mitgesendet, wenn Sie dies zusätzlich auswählen. Ohne diese Freigabe bleiben die Finanzangaben im Browser und in Ihrer PDF. Die Telefonnummer ist nur bei gewünschtem Rückruf erforderlich.

Teilen Sie unserem Team auf Wunsch Ihren Wohnort und das Bundesland mit, in dem Sie investieren möchten. Wohnort und Investitionsregion können unterschiedlich sein; auch eine bundesweite Suche ist möglich. Unser Team prüft, ob ein passendes Projekt aus der eigenen Energie- und Nachhaltigkeitsberatung verfügbar ist, und bespricht die Möglichkeiten mit Ihnen.

Eine Vorstellung beim Bauträger erfolgt erst nach gesonderter Abstimmung. Projektverfügbarkeit und die Eignung für Ihr Vorhaben werden individuell geklärt. Die technische Begleitung ersetzt nicht die Prüfung Ihrer persönlichen steuerlichen Voraussetzungen.

Ja. Unser Team begleitet Bauherren und Bauträger bei Bauphysik, Energie- und Förderberatung sowie Nachhaltigkeitszertifizierung. Die technische Planung und die Nachweise für ein EH40/QNG-Neubauprojekt werden mit dem Projektteam abgestimmt.

Für eine Projektberatung nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Website. Für die persönliche Einkommensteuerprüfung Ihres Käufers bleibt dessen Steuerberatung zuständig.