Vermieteter Neubau · § 7b EStG
Ihre Zahlen.
Ihre mögliche Steuerersparnis.
Bewegen Sie die Regler. Ihr Ergebnis passt sich sofort an.
1 Ihre Zahlen
Regler bewegen oder Wert eingebenBeispielwerte sind vorbelegt. Probieren Sie zuerst den Kaufpreis aus.
Inklusive Grundstück, ohne Kaufnebenkosten.
Steuerliche Flächen: zunächst Ihre Wohnfläche.
Voll vermietet ab dem ersten Erwerbsmonat.
Für Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen.
Sollzins aus Ihrem Bankangebot.
Aus dem Steuerbescheid, vor diesem Investment.
2 Ihr Ergebnis
Passt sich direkt anSzenario · Nachweise noch offen
Zusätzliche Ersparnis durch Sonder-AfA
In den ersten vier Kalenderjahren · ModellrechnungInsgesamt gegenüber einem Einkommen ohne Immobilie. Der Sonder-AfA-Vorteil ist darin enthalten.
Überschuss nach Steuer
Vor Steuer: -371 € / MonatEigenbeitrag nach Steuer
Ohne weitere Sonder-AfANach Miete, Kosten, Zins und Tilgung. Steuerwirkung rechnerisch verteilt, kein monatlicher Steuerzufluss.
Meine Berechnung als PDFSo nutzen Sie den SonderAFA-Rechner
1:17 MinutenFormular aktualisiert: Für die PDF sind jetzt sechs Angaben erforderlich. Investitionsinformationen bleiben freiwillig.
Unverbindliche Modellrechnung · keine individuelle Steuerberatung.
Informations- und Haftungshinweis
* Alle Inhalte auf dieser Website und in diesen Videos dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Modellrechnungen sind unverbindlich; eine bestimmte Steuerersparnis oder Rendite wird nicht zugesagt. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung dieser Informationen wird ausgeschlossen, soweit gesetzlich zulässig. Ausgenommen sind Vorsatz, grobe Fahrlässigkeit, Schäden an Leben, Körper oder Gesundheit und die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Zwingende gesetzliche Haftung bleibt unberührt.
Gebäudekosten & KaufpreisaufteilungAufteilung und Flächen noch angenommen4.320,00 € / m²Grenze: 5.200 €/m²
Das Gebäude zählt. Das Grundstück nicht.
Aufteilung anpassen Beispielannahme · nicht objektspezifisch ermittelt
Es gibt keine allgemeingültige 80/20-Pauschale. Die Aufteilung richtet sich nach den Wertverhältnissen Ihres Objekts. Verwenden Sie eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung; Standort und Bodenrichtwert allein bestimmen keinen festen Prozentsatz.
BMF-Arbeitshilfe zur KaufpreisaufteilungKostenprüfung: 345.600,00 € ÷ 80 m² angenommene Prüffläche. Aufteilung und steuerliche Nutzfläche vor Kauf bestätigen lassen. Beim Kauf zählt der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises, nicht die Baukosten des Bauträgers.
Finanzierung & Voraussetzungen
80 % Gebäudeanteil · 8 % Kaufnebenkosten · 2 % Tilgung · 180 € Eigentümerkosten / Monat · Erwerbsmonat 1/2026
Zeitraum und Nachweise
Im Schnellcheck sind die steuerlichen Voraussetzungen angenommen. Unbekannte Termine und geplante Nachweise bleiben im Ergebnis als offen gekennzeichnet.
Steuerliche Flächen
Beide Flächen folgen Ihrer Wohnfläche. Zugehörige Nebenräume können die steuerlich maßgebliche Fläche erhöhen; vor Kauf bestätigen lassen.
Keine Eigennutzung, Ferienvermietung oder verbilligte Vermietung angesetzt. Modell für Alleineigentum bzw. gemeinsam veranlagte Ehepartner.
Rechenweg & 10-Jahres-Vergleich
Abschreibung ist nicht gleich Steuerersparnis.
Ihr Rechenweg · Jahr 1Die 16.000 € Sonderabschreibung werden vollständig abgezogen. Dadurch sinkt Ihre Einkommensteuer im ersten Jahr um 6.720 €. Die Abschreibung ist ein Abzug vom Einkommen, keine Auszahlung in gleicher Höhe.
Zwei unterschiedliche Grenzen: Über 5.200 €/m² entfällt § 7b vollständig. Bis dahin wird seine Abschreibungsbasis auf höchstens 4.000 €/m² begrenzt. Ein größerer Kaufpreis führt daher nicht unbegrenzt zu mehr Sonderabschreibung.
Wir berechnen zweimal Ihre persönliche Einkommensteuer: einmal mit der Vermietung ohne § 7b und einmal mit § 7b. Die Differenz ist der zusätzliche Steuervorteil. Ihr Durchschnittssteuersatz wird dafür nicht als Multiplikator verwendet.
| Jahr | ESt ohne § 7b | ESt mit § 7b | Zusatzvorteil |
|---|---|---|---|
| 2026 | 24.978 € | 18.258 € | 6.720 € |
| 2027 | 25.449 € | 18.729 € | 6.720 € |
| 2028 | 25.906 € | 19.186 € | 6.720 € |
| 2029 | 26.350 € | 19.630 € | 6.720 € |
Beide Steuerspalten enthalten die gesamte modellierte Einkommensteuer einschließlich Vermietung. Verluste können die Steuer höchstens auf null senken; Verlustvortrag und Verlustrücktrag werden nicht berechnet. Soli und Kirchensteuer sind nicht enthalten.
Zahlungsstrom und Tilgung über zehn Jahre
| Jahr | Reguläre AfA | Sonder-AfA | Steuerwirkung gesamt | Cashflow nach Steuer / M. | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 17.280 € | 16.000 € | 12.606 € | 680 € | 325.245 € |
| 2027 | 16.416 € | 16.000 € | 12.135 € | 640 € | 318.232 € |
| 2028 | 15.595 € | 16.000 € | 11.678 € | 602 € | 310.951 € |
| 2029 | 14.815 € | 16.000 € | 11.234 € | 565 € | 303.393 € |
| 2030 · Jahr 5 | 10.875 € | 0 € | 2.738 € | -143 € | 295.546 € |
| 2031 | 10.331 € | 0 € | 2.384 € | -172 € | 287.400 € |
| 2032 | 9.814 € | 0 € | 2.036 € | -201 € | 278.943 € |
| 2033 | 9.324 € | 0 € | 1.695 € | -230 € | 270.164 € |
| 2034 | 8.857 € | 0 € | 1.358 € | -258 € | 261.049 € |
| 2035 | 8.415 € | 0 € | 1.026 € | -285 € | 251.587 € |
Gesamte Steuerwirkung = Einkommensteuer ohne Immobilie minus Einkommensteuer mit Immobilie. Der §-7b-Vorteil ist darin enthalten und wird nicht nochmals addiert. Tilgung und Rücklagenzuführung belasten den Zahlungsstrom, sind aber keine sofortigen Steuerabzüge.
3 · Ihr Ergebnis mitnehmen
Ihre Zahlen.
Auf einen Blick.
Berechnung, Annahmen und Zehnjahresvergleich als persönliche PDF.
Quellen, Voraussetzungen und Grenzen der Rechnung
Informationen und FAQ aktualisiert am 13.09.2026; Berechnungsmodell mit Tarif 2026, Stand 12.09.2026. Die Rechnung ist innerhalb der eingegebenen Modellannahmen nachvollziehbar. Individuelle steuerliche Sonderfälle sind nicht erfasst. Für Folgejahre werden Einkommensteuertarif 2026, Einkommen, Miete, Eigentümerkosten und Sollzins unverändert fortgeschrieben.
§ 7b setzt u. a. einen neuen Mietwohnungsbau im passenden Bauantragszeitraum, EH40 mit QNG und die zehnjährige Vermietung voraus. Über 5.200 €/m² maßgeblicher Gebäudekosten entfällt die Sonder-AfA; ihre Basis ist auf 4.000 €/m² begrenzt. Grundstück bleibt außen vor. Rückforderungsgründe und die persönliche Steuerwirkung vor Kauf prüfen lassen.
Zinsorientierung: Bundesbank Juli 2026, veröffentlicht 02.09.2026, 3,78 % effektiv bei Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre. Der eingetragene Sollzins ist eine separate Modellannahme, kein Kreditangebot. Kein KfW-Darlehen automatisch eingerechnet.
§ 7b EStG · Sonderabschreibung§ 7 EStG · reguläre Abschreibung§ 32a EStG · Einkommensteuertarif 2026BMF · Anwendungsschreiben vom 21.05.2025BMF · Kaufpreisaufteilung, Arbeitshilfe März 2026Bundesbank · Wohnungsbaukredite, Juli 2026BFH · Erhaltungsrücklage, IX R 19/24